L’action en passation de titre est l’outil par excellence pour un acheteur afin de forcer son cocontractant à compléter la vente. Celle-ci, jumelée au dépôt d’un avis de préinscription, a même pour effet de « geler » immédiatement la propriété, car les titres étant contestés, les notaires refuseront de procéder à une transaction sur ceux-ci. Il est à noter, que l’avis de préinscription est une procédure simple qui peut être produite en quelques heures au bureau de la publicité des droits.

De plus, il y a tout à parier, qu’un vendeur voyant son immeuble faire l’objet d’un avis de préinscription et les longs délais pour le contester, sera beaucoup plus enclin à négocier un règlement raisonnable rapide. Rappelons toutefois, que pour réussir avec une action en passation de titre, certaines conditions s’imposent :

  • l’existence d’une promesse d’achat acceptée dont les conditions sont rencontrées (ou empêchées d’être réalisées par le vendeur);
  • une conformité entre l’acte de vente et ladite promesse;
  • une mise en demeure;
  • la consignation du prix de vente.

Anciennement associé à un formalisme rigoureux, le défaut de respecter l’une de ses formalités entraînait même l’irrecevabilité de l’action en passation de titre.

Or, dans les dernières années, les tribunaux ont considérablement assoupli ses critères. Si l’existence d’une promesse d’achat valide demeure évidemment essentielle, le défaut de mettre en demeure son cocontractant avec copie signée du projet d’acte de vente conforme à la promesse ne sera plus forcément considéré comme un vice entraînant l’irrecevabilité de l’action en passation de titre.

En effet, les tribunaux considèrent que l’introduction du recours en passation de titre constitue une mise en demeure valable (1) . De même, le fait que le demandeur ait seulement communiqué un projet d’acte de vente non signé ne constitue pas un vice fatal au recours. Dans l’affaire Hamakiotis (2) , l’honorable juge Mayrand souligne qu’il est inutile d’occasionner des frais supplémentaires pour l’obtention de l’acte de vente définitif, la signification d’un projet d’acte de vente est suffisante.

Notons au passage que la nécessité de conformité entre l’acte de vente proposé et la promesse d’achat est encore de rigueur bien que les tribunaux puissent intervenir dans certaines circonstances(3).

Quant à la dernière formalité, soit la consignation du prix de vente, celle-ci a été grandement assouplie et peut même être exécutée suite à l’obtention du jugement s’il est démontré une volonté et une capacité claire de payer le prix de vente au moment où la transaction aurait dû être notariée(4).

Retenons de ce qui précède que les tribunaux tendent, en matière de passation de titre, à s’éloigner d’un formalisme totalement désuet de nos jours. Certes, l’action en passation de titre demeure une procédure exigeante, mais elle tend à devenir de plus en plus accessible.

Au besoin, un avocat se fera un plaisir de vous soutenir dans vos démarches.

Martin Fortier, avocat
DE CHANTAL, D’AMOUR, FORTIER, S.E.N.C.R.L. 

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Annik Joly

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