Source:  RE/MAX Accès c. Theodorakis, 2013 QCCQ 14114, Cour du Québec, 2013
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TOPO:

  • Un restaurateur à la santé chancelante signe, le 17 septembre 2012, un contrat de courtage avec le même courtier qui lui avait vendu le commerce en 2002.
  • Malgré qu’il entretienne des doutes de l’obtenir, le vendeur désire un produit net de vente de 150 000$, et s’entend avec son courtier pour un prix d’inscription de 185 000$, lequel couvrira une légère marge de négociation ainsi que les frais de courtage de 10%. Le contrat de courtage, signé au bureau du courtier, est en vigueur jusqu’au 31 mars 2013, et prévoir une date de prise de possession par l’acheteur éventuel à la même date.
  • De nombreuses interventions entre le courtier, le vendeur et son épouse, prennent place entre septembre et janvier.
  • Le 9 janvier 2013, le courtier reçoit et présente une promesse d’achat de 185 00$ (le plein prix demandé), possession au 1er mars ainsi que quelques conditions accessoires.
  • Le vendeur refuse de répondre à la promesse d’achat prétextant tantôt qu’il ne sait plus s’il veut vendre, tantôt qu’il ne comprenait pas les dispositions légales et les obligations qui lui sont dévolues dans le contrat de courtage, notamment celle où la rémunération du courtier (qu’il veut maintenant réduire de moitié) devient payable si le vendeur commet un acte volontaire empêchant la vente.
  • Le vendeur se voit proposer par le courtier et son agence, de multiples opportunités de discussion et de collaboration afin dèn arriver à un concensus avec l’acheteur et l’agence, lesquelles n’aboutissent à rien.
LA POURSUITE:

  • RE/MAX Accès fait parvenir une première mise en demeure le 7 février et une 2è mise en demeure formelle le 11 mars réclamant du vendeur les frais de courtage (18 500$) tels que prévus dans le contrat, invoquant que le courtier a réalisé ses obligations contractuelles en produisant une promesse d’achat au prix demandé avec une date de possession décalée de quelques jours seulement de celle prévue au contrat de courtage.
  • Le vendeur ne donne pas suite à ces démarches, et au cours du mois d’avril, suite à l’expiration du contrat de courtage, le vendeur et l’acheteur entament des pourparlers directs.
  • En mai, le fils du vendeur demande l’intervention du courtier pour aider les parties à finaliser les négociations.  Conseillé par son avocat, le courtier refuse de s’impliquer et la vente ne se concrétise pas.
DÉCISION:

  • Law PuzzleLa preuve démontre que le commerçant d’expérience avait pleine capacité de contracter et que les clauses de la promesse d’achat rencontrent les exigences fondamentales du contrat de courtage.
  • La reprise des pourparlers entre le vendeur et l’acheteur après l’expiration du contrat de courtage démontre que le vendeur maintenait sa volonté de vendre, contrairement à son témoignage, et que son refus de répondre à la promesse d’achat était motivé par son refus de payer quoi que ce soit au courtier.
  • Le Tribunal condamne donc le vendeur à payer à RE/MAX Accès la somme de 18 500$ + 5% d’intérêt depuis la mise en demeure du 7 février.
Abrégé de la décision par Annik Joly
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Annik Joly

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