Et si les intérêts hypothécaires de votre nouvelle résidence personnelle étaient déductibles de vos revenus?

En effet, pour les travailleurs autonomes non incorporés, c’est possible. Suite à une décision de la Cour suprême du Canada, jumelée à une position administrative de Revenu Canada, ces derniers peuvent désormais utiliser la technique dite de la « mise à part de l’argent » et ainsi transformer les intérêts hypothécaires de leur résidence personnelle, non déductibles, en intérêts déductibles.

Amortissement Mise à part de l'argent

Exemple d’amortissement $150 000 à 6% d’intérêts

Des chiffres renversants

En nous référant au tableau ci-contre, nous constatons qu’un individu ayant choisi d’amortir son hypothèque résidentielle de 150 000 $ (au taux moyen de 6 % ) sur une période de 20 ans, pourra déduire de ses revenus, au fil des ans, l’intérêt hypothécaire, soit l’imposante somme de 106 388 $.

En déduisant cette somme de ses revenus et en supposant un taux d’imposition de 45 %, le contribuable se retrouvera éventuellement plus riche de 47 875 $ après impôts.

De plus, le coût d’utilisation de cette stratégie varie de très faible à nul!  Alors…

Qu’est-ce que la mise à part de l’argent?

Habituellement, le travailleur autonome non incorporé se sert de ses revenus bruts (chiffre d’affaires) pour payer ses dépenses d’opérations courantes et il finance ses dépenses personnelles importantes, comme l’hypothèque de sa résidence.

En utilisant la technique de la « mise à part de l’argent », le même individu utilisera le revenu brut de son entreprise pour accélérer le paiement de son hypothèque personnelle et financera dorénavant 100 % de ses dépenses d’opérations. Ce faisant, il transformera graduellement des intérêts non déductibles (hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt pour fins d’affaires).

L’exemple de Jean

Jean est un travailleur autonome non incorporé et dans le cadre de sa profession, il encourt 75 000 $ de dépenses d’affaires (loyer, salaires, fournitures, publicité, etc.) annuellement, lesquelles sont, jusqu’ici, payées à même ses revenus bruts de profession de 200 000 $. Jean vient aussi d’acquérir une nouvelle résidence pour laquelle il assumera une hypothèque de 150 000 $.

Une fois la technique de la mise à part de l’argent en place, Jean utilisera la portion de ses revenus bruts qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d’affaires, pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle.

Ensuite, l’institution financière accordera à Jean une marge de crédit hypothécaire pour un montant équivalent au versement hypothécaire supplémentaire qu’il vient d’effectuer.  Ainsi, Jean pourra, à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses d’affaires courantes.

Puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été pour des fins d’affaires, Jean pourra alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté sur cette marge. Il aura donc transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d’affaires).

Avec des dépenses d’affaires annuelles de 75 000 $, il ne faudra que 2 ans à Jean pour transformer complètement son hypothèque initiale de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, rendant du même coup les intérêts déductibles pour toute la durée de vie restante de la dette.

C’est ainsi que Jean  130conomisera plus de 47 875$ net en impôts!

Le salarié et l’immeuble à revenus

Denise, une salariée qui acquiert un immeuble à revenus, pourra utiliser une version différente de la mise à part de l’argent afin de, elle aussi, transformer les intérêts non déductibles de son hypothèque résidentielle, en intérêts déductibles.

En effet, dans une telle situation, Denise n’aura qu’à utiliser la portion de ses revenus de loyer qui aurait normalement servi à payer les dépenses d’opérations de l’immeuble locatif (taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires, etc.) pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle. Et tout comme Jean dans l’exemple précédent, une fois ce versement supplémentaire effectué, Denise utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les déboursés courants de son immeuble à revenus.

Puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été pour des fins d’affaires, elle transformera donc graduellement ses intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d’affaires).

Quelques recommandations

Comme il existe d’autres stratégies de planification visant à maximiser les avantages fiscaux de la technique de la mise à part de l’argent, consultez un professionnel qui saura mettre en place une stratégie parfaitement adaptée à vos besoins, tenant compte, entre autres, des aspects suivants :

  • Les règles entourant le partage du patrimoine familial;
  • Les dépenses à caractère personnel et d’affaires (exemple : automobile);
  • La TPS et la TVQ perçues sur vos ventes dans le cadre de votre profession;
  • La situation où les conjoints sont co-propriétaires;
  • Etc…

De plus, sachez que tous les prêteurs ne sont pas nécessairement en mesure de vous offrir la mise en place de votre hypothèque, de votre marge de crédit et de vos multiples comptes bancaires pour vous permettre de gérer les mouvements de fonds comme la mise à part de l’argent le requiert.  Il vous faudra magasiner votre prêteur et poser beaucoup de questions.  Toutefois, ne baissez surtout pas les bras car les économies qui vous attendent compenseront fortement vos efforts !

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