Source:  Fortin c. Mercier, 2013 QCCS 5290, Cour supérieure du Québec, 2013
Pour décision intégrale complète 
TOPO:

  • Un jeune couple d’acheteurs désire acheter leur première maison pour y fonder une famille.
  • Ils trouvent l’annonce d’une maison ayant récemment subi une rénovation quasi-complète selon les dires du vendeur, malgré que celui-ci n’est pas en mesure de fournir de copies de factures et nie l’existence d’un formulaire Déclaration du Vendeur , lorsque les acheteurs en font la demande.
  • Le vendeur répond verbalement, quoique parfois vaguement, aux nombreuses questions posées par les acheteurs.
  • Expliquant qu’il a trois offres conditionnelles sur la table, le vendeur accepte rapidement la promesse d’achat que lui font les acheteurs.
  • L’acte de vente est fait sans garantie légale et signé le 19 octobre 2012.
  • Quelques jours plus tard, alors que les acheteurs commencent à emménager, ils apprennent d’un voisin que la maison fût le théâtre d’un double-suicide, près d’un an plus tôt, par le couple âgé qui en était propriétaire avant que leur succession ne liquident l’immeuble au présent vendeur.
LA POURSUITE:

  • Les acheteurs, victimes d’un dol (fausse ou omission de déclaration) demandent la nullité de la vente, le remboursement des débours depuis l’achat ainsi que des dommages punitifs et moraux.
DÉCISION:

  • Law PuzzleLa preuve démontre que le vendeur savait pertinemment que le double-suicide, considéré une mort violente dont la déclaration à d’éventuels acheteurs est légalement obligatoire, est de nature à influencer une transaction immobilière et qu’il a maintes fois voulu éviter de se conformer à cette obligation, notamment en congédiant un premier courtier lorsque celle-ci insistait pour inclure ladite déclaration dans la fiche descriptive, en falsifiant les faits du suicide au deuxième courtier et en omettant carrément d’en faire mention au jeune couple d’acheteurs.
  • Le tribunal ordonne donc la nullité de la vente, condamne le vendeur à rembourser aux acheteurs, le prix d’achat de 275 000 $ + intérêts depuis le 22 novembre 2012, dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi l’immeuble ne sera pas restitué au vendeur.
  • Le tribunal condamne aussi le vendeur à verser aux acheteurs la somme de  23 025.60$ à titre de dédommagement pour les déboursés encourus + 15 000$ à titre de dommages moraux.
Abrégé de la décision par Annik Joly
À propos de l'auteur
41 articles à son actif

Source:  RE/MAX Accès c. Theodorakis, 2013 QCCQ 14114, Cour du Québec, 2013
Pour décision intégrale complète 
TOPO:

  • Un restaurateur à la santé chancelante signe, le 17 septembre 2012, un contrat de courtage avec le même courtier qui lui avait vendu le commerce en 2002.
  • Malgré qu’il entretienne des doutes de l’obtenir, le vendeur désire un produit net de vente de 150 000$, et s’entend avec son courtier pour un prix d’inscription de 185 000$, lequel couvrira une légère marge de négociation ainsi que les frais de courtage de 10%. Le contrat de courtage, signé au bureau du courtier, est en vigueur jusqu’au 31 mars 2013, et prévoir une date de prise de possession par l’acheteur éventuel à la même date.
  • De nombreuses interventions entre le courtier, le vendeur et son épouse, prennent place entre septembre et janvier.
  • Le 9 janvier 2013, le courtier reçoit et présente une promesse d’achat de 185 00$ (le plein prix demandé), possession au 1er mars ainsi que quelques conditions accessoires.
  • Le vendeur refuse de répondre à la promesse d’achat prétextant tantôt qu’il ne sait plus s’il veut vendre, tantôt qu’il ne comprenait pas les dispositions légales et les obligations qui lui sont dévolues dans le contrat de courtage, notamment celle où la rémunération du courtier (qu’il veut maintenant réduire de moitié) devient payable si le vendeur commet un acte volontaire empêchant la vente.
  • Le vendeur se voit proposer par le courtier et son agence, de multiples opportunités de discussion et de collaboration afin dèn arriver à un concensus avec l’acheteur et l’agence, lesquelles n’aboutissent à rien.
LA POURSUITE:

  • RE/MAX Accès fait parvenir une première mise en demeure le 7 février et une 2è mise en demeure formelle le 11 mars réclamant du vendeur les frais de courtage (18 500$) tels que prévus dans le contrat, invoquant que le courtier a réalisé ses obligations contractuelles en produisant une promesse d’achat au prix demandé avec une date de possession décalée de quelques jours seulement de celle prévue au contrat de courtage.
  • Le vendeur ne donne pas suite à ces démarches, et au cours du mois d’avril, suite à l’expiration du contrat de courtage, le vendeur et l’acheteur entament des pourparlers directs.
  • En mai, le fils du vendeur demande l’intervention du courtier pour aider les parties à finaliser les négociations.  Conseillé par son avocat, le courtier refuse de s’impliquer et la vente ne se concrétise pas.
DÉCISION:

  • Law PuzzleLa preuve démontre que le commerçant d’expérience avait pleine capacité de contracter et que les clauses de la promesse d’achat rencontrent les exigences fondamentales du contrat de courtage.
  • La reprise des pourparlers entre le vendeur et l’acheteur après l’expiration du contrat de courtage démontre que le vendeur maintenait sa volonté de vendre, contrairement à son témoignage, et que son refus de répondre à la promesse d’achat était motivé par son refus de payer quoi que ce soit au courtier.
  • Le Tribunal condamne donc le vendeur à payer à RE/MAX Accès la somme de 18 500$ + 5% d’intérêt depuis la mise en demeure du 7 février.
Abrégé de la décision par Annik Joly
À propos de l'auteur
41 articles à son actif

Source: Belaval c. Perreault, 2010 QCCS 5420,  Cour supérieure du Québec, 2010
Pour décision intégrale complète 
 
TOPO:

  • L’acheteur conclut, sans l’intermédiaire d’un courtier, une promesse d’achat sans condition d’un terrain pour subdivision avec vieille bâtisse.
  • L’acheteur se désiste en invoquant que le vendeur ne peut lui fournirune expertise géotechnique concernant la capacité portante du sol et l’absence d’amiante.
  • Le vendeur transmet quand même un rapport sur la capacité portante du sol.
  • Le vendeur tente, sans succès de rejoindre l’acheteur.
POURSUITE:

  • Le vendeur intente une action  en passation de titres et en dommages.
  • Le vendeur subdivise ensuite le terrain et revend de sorte qu’il ne réclame maintenant que les dommages.
DÉCISION:

  • Law PuzzleSelon le tribunal, même s’il a raison, le vendeur devrait minimiser ses dommages.
  • Selon les mots du tribunal, jamais le vendeur n’a retenu les services d’un professionnel en courtage immobilier pour l’aider faisant en sorte que le vendeur n’a pas pris tous les moyens et fait tous les les efforts nécessaires pour vendre son immeuble et tenter de réduire ses pertes.
  • Le tribunal a donc réduit de 10 000 $ les dommages du vendeur en condamnant l’acheteur à lui payer 38 000$
Abrégé de la décision par Bouchard Pagé Tremblay avocats
À propos de l'auteur
41 articles à son actif

Source:  Mercier c. Bernier, 2009 QCCS 4758,  Cour supérieure du Québec, 2009
Pour décision intégrale complète 
 
TOPO:

  •  Un acheteur s’est désisté de sa promesse d’achat.
  • Les vendeurs remttent la propriété en vente sans courtier.
POURSUITE:

  • Les vendeurs poursuivent en dommages les acheteurs fautifs pour 82 697.74$ en réclamant, entre autres, les versements hypothécaires jusqu’à la revente.
DÉCISION:

  • Law PuzzleLe recours des vendeurs a été rejetté le 5 octobre 2009.
  • Le tribunal mentionne qu’en agissant sans l’aide d’un courtier, les vendeurs ont réduit leur bassin de personnes intéressées. C’est leur choix. En agissant ainsi, ils n’ont pas pris tous les moyens à leur disposition pour réduire leurs dommages.
 
Abrégé de la décision par Bouchard Pagé Tremblay avocats
À propos de l'auteur
41 articles à son actif

Source: Buies-mainguy c. Dufour, 2009 QCCQ 217, Cour du Québec, 2009
Pour décision intégrale complète  
TOPO:

  • L’acheteur visite en août et en octobre 2006, sans courtier.
  • L’acheteur question sur l’état de la toiture. La vendeuse répond qu’un fond de 30 000$ est prvu. L’acheteur ne pose pas d’autre question sur l’état de l’immeuble.  L’acheteur n’exige aucun document.
  • L’acheteur ne fait pas inspecter la propriété en affirmant que de toutes façons son neveu est avocat.
  • Rencontre et signature d’une offre de 120 000$.  Acte de vente suit le 12 octobre 2006.
  • L’acheteur reçoit un avis du Conseil d’administration du 4 novembre indiquant que lors de la dernière assemblée du 26 septembre 2006, il avait été discuté qu’un architecte avait été mandaté pour expertiser   l’envelope du bâtiment. Bien qu’à cette date le rapport de soit pas réalisé, on prévient qu’une cotisation majeure sera demandée.
  • En 2007, assemblée spéciale. Le coût dépasse 500 000$, dont 50 000$ pour la toiture, résultant en une cotisation spéciale de 19 000$ aux copropriétaires.
LA POURSUITE:

  • L’acheteur réclame à la vendeuse 19 350$ pour défaut de remplir son obligation de renseignement.
  • La vendeuse prétend qu’elle a informé l’acheteur qu’il y aurait une réunion le 26 septembre et lui avoir ensuite montré l’ordre du jour et les frais d’expertise de 3000$
DÉCISION:

  • Law PuzzleLe tribunal considère la preuve contradictoire sur les discussions avant l’achat et que malgré la dénonciation du mandat confié à l’architecte, l’acheteur a acquis sans poser de questions ou tenter d’en savoir davantage.
  • Le tribunal rejette le recours de l’acheteur en disant que lors de la vente, personne n’était au courant des graves problèmes de revêtement.
  • En plus, le tribunal croit la vendeuse et juge que l’acheteur n’a pas agi avec prudence.
Abrégé de la décision par Bouchard Pagé Tremblay avocats
À propos de l'auteur
41 articles à son actif

Source: Lapierre c. Juteau, CanLII 22755, Cour supérieure du Québec, 2005
Pour décision intégrale complète  
TOPO:

  • Un vendeur met en vente sa propriété sans retenir les services d’un courtier.
  • Le vendeur rédige lui-même la promesse d’achat en mentionnant que la propriété est vendue  »telquel » (sic).
  • Pour sa part, l’acte de vente mentionne que la vente est faite avec la garantie légale.
LA POURSUITE:

  • L’acheteur poursuit le vendeur en vices cachés.
  • Le vendeur présente une requête en inscription de faux en mettant en cause le notaire et en attaquant la validité de l’acte de vente.
  • Selon l’acheteur, il n’y aurait eu aucune discussion quant à l’exclusion de la garantie légale.
DÉCISION:

  • Law PuzzleEn l’absence de courtier, le tribunal doit s’en remettre aux témoignages des parties elles-mêmes.
  • Le tribunal rejette la requête du vendeur mentionnant que l’exclusion de garantie doit être clairement exprimée pour produire ses effets.  La clause  »telquel » n’a aucune valeur juridique de sorte que l’acheteur peut invoquer la garantie contre les vices cachés (poursuite distincte).
  • Bien évidemment, les parties, dont le notaire, ont dû consacrer temps, efforts et énergie en plus d’engager des frais d’avocats pour défendre leur point de vue devant cette ambiguïté.
Abrégé de la décision par Bouchard Pagé Tremblay avocats
À propos de l'auteur
41 articles à son actif

Source: Lesage c. St-Laurent, AZ 50157103, Cour supérieure du Québec, 2002
Pour décision intégrale complète 
 
TOPO:

  • Un vendeur met en vente sa propriété, sans courtier.
  • Une promesse d’achat est acceptée.  Elle ne contient aucune condition de financement.
  • Le vendeur avait fait une offre (conditionnelle à la vente de sa maison) sur une autre propriété et lève la condition à l’effet de vendre la sienne.
  • L’acheteur n’obtient pas de financement de sa banque.  Il se désiste.
POURSUITE:

Le vendeur remet sa propriété à vendre, cette fois-ci par l’intermédiaire d’un courtier et poursuit l’acheteur en dommages.

Law PuzzleDÉCISION:

L’acheteur est condamné à plus de 12 000$ de dommages envers le vendeur. Le vendeur aura vécu bien du stress, des ennuis et des problèmes pour avoir tenté d’éviter une commission.

 

Abrégé de la décision par Bouchard Pagé Tremblay avocats
À propos de l'auteur
41 articles à son actif

Laissez-nous un commentaire

283 queries in 0,527 seconds.
À propos de ce site
Outils