Source: Belaval c. Perreault, 2010 QCCS 5420,  Cour supérieure du Québec, 2010
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TOPO:

  • L’acheteur conclut, sans l’intermédiaire d’un courtier, une promesse d’achat sans condition d’un terrain pour subdivision avec vieille bâtisse.
  • L’acheteur se désiste en invoquant que le vendeur ne peut lui fournirune expertise géotechnique concernant la capacité portante du sol et l’absence d’amiante.
  • Le vendeur transmet quand même un rapport sur la capacité portante du sol.
  • Le vendeur tente, sans succès de rejoindre l’acheteur.
POURSUITE:

  • Le vendeur intente une action  en passation de titres et en dommages.
  • Le vendeur subdivise ensuite le terrain et revend de sorte qu’il ne réclame maintenant que les dommages.
DÉCISION:

  • Law PuzzleSelon le tribunal, même s’il a raison, le vendeur devrait minimiser ses dommages.
  • Selon les mots du tribunal, jamais le vendeur n’a retenu les services d’un professionnel en courtage immobilier pour l’aider faisant en sorte que le vendeur n’a pas pris tous les moyens et fait tous les les efforts nécessaires pour vendre son immeuble et tenter de réduire ses pertes.
  • Le tribunal a donc réduit de 10 000 $ les dommages du vendeur en condamnant l’acheteur à lui payer 38 000$
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Source:  Mercier c. Bernier, 2009 QCCS 4758,  Cour supérieure du Québec, 2009
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TOPO:

  •  Un acheteur s’est désisté de sa promesse d’achat.
  • Les vendeurs remttent la propriété en vente sans courtier.
POURSUITE:

  • Les vendeurs poursuivent en dommages les acheteurs fautifs pour 82 697.74$ en réclamant, entre autres, les versements hypothécaires jusqu’à la revente.
DÉCISION:

  • Law PuzzleLe recours des vendeurs a été rejetté le 5 octobre 2009.
  • Le tribunal mentionne qu’en agissant sans l’aide d’un courtier, les vendeurs ont réduit leur bassin de personnes intéressées. C’est leur choix. En agissant ainsi, ils n’ont pas pris tous les moyens à leur disposition pour réduire leurs dommages.
 
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Source: Buies-mainguy c. Dufour, 2009 QCCQ 217, Cour du Québec, 2009
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TOPO:

  • L’acheteur visite en août et en octobre 2006, sans courtier.
  • L’acheteur question sur l’état de la toiture. La vendeuse répond qu’un fond de 30 000$ est prvu. L’acheteur ne pose pas d’autre question sur l’état de l’immeuble.  L’acheteur n’exige aucun document.
  • L’acheteur ne fait pas inspecter la propriété en affirmant que de toutes façons son neveu est avocat.
  • Rencontre et signature d’une offre de 120 000$.  Acte de vente suit le 12 octobre 2006.
  • L’acheteur reçoit un avis du Conseil d’administration du 4 novembre indiquant que lors de la dernière assemblée du 26 septembre 2006, il avait été discuté qu’un architecte avait été mandaté pour expertiser   l’envelope du bâtiment. Bien qu’à cette date le rapport de soit pas réalisé, on prévient qu’une cotisation majeure sera demandée.
  • En 2007, assemblée spéciale. Le coût dépasse 500 000$, dont 50 000$ pour la toiture, résultant en une cotisation spéciale de 19 000$ aux copropriétaires.
LA POURSUITE:

  • L’acheteur réclame à la vendeuse 19 350$ pour défaut de remplir son obligation de renseignement.
  • La vendeuse prétend qu’elle a informé l’acheteur qu’il y aurait une réunion le 26 septembre et lui avoir ensuite montré l’ordre du jour et les frais d’expertise de 3000$
DÉCISION:

  • Law PuzzleLe tribunal considère la preuve contradictoire sur les discussions avant l’achat et que malgré la dénonciation du mandat confié à l’architecte, l’acheteur a acquis sans poser de questions ou tenter d’en savoir davantage.
  • Le tribunal rejette le recours de l’acheteur en disant que lors de la vente, personne n’était au courant des graves problèmes de revêtement.
  • En plus, le tribunal croit la vendeuse et juge que l’acheteur n’a pas agi avec prudence.
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Source: Lapierre c. Juteau, CanLII 22755, Cour supérieure du Québec, 2005
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TOPO:

  • Un vendeur met en vente sa propriété sans retenir les services d’un courtier.
  • Le vendeur rédige lui-même la promesse d’achat en mentionnant que la propriété est vendue  »telquel » (sic).
  • Pour sa part, l’acte de vente mentionne que la vente est faite avec la garantie légale.
LA POURSUITE:

  • L’acheteur poursuit le vendeur en vices cachés.
  • Le vendeur présente une requête en inscription de faux en mettant en cause le notaire et en attaquant la validité de l’acte de vente.
  • Selon l’acheteur, il n’y aurait eu aucune discussion quant à l’exclusion de la garantie légale.
DÉCISION:

  • Law PuzzleEn l’absence de courtier, le tribunal doit s’en remettre aux témoignages des parties elles-mêmes.
  • Le tribunal rejette la requête du vendeur mentionnant que l’exclusion de garantie doit être clairement exprimée pour produire ses effets.  La clause  »telquel » n’a aucune valeur juridique de sorte que l’acheteur peut invoquer la garantie contre les vices cachés (poursuite distincte).
  • Bien évidemment, les parties, dont le notaire, ont dû consacrer temps, efforts et énergie en plus d’engager des frais d’avocats pour défendre leur point de vue devant cette ambiguïté.
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Source: Lesage c. St-Laurent, AZ 50157103, Cour supérieure du Québec, 2002
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TOPO:

  • Un vendeur met en vente sa propriété, sans courtier.
  • Une promesse d’achat est acceptée.  Elle ne contient aucune condition de financement.
  • Le vendeur avait fait une offre (conditionnelle à la vente de sa maison) sur une autre propriété et lève la condition à l’effet de vendre la sienne.
  • L’acheteur n’obtient pas de financement de sa banque.  Il se désiste.
POURSUITE:

Le vendeur remet sa propriété à vendre, cette fois-ci par l’intermédiaire d’un courtier et poursuit l’acheteur en dommages.

Law PuzzleDÉCISION:

L’acheteur est condamné à plus de 12 000$ de dommages envers le vendeur. Le vendeur aura vécu bien du stress, des ennuis et des problèmes pour avoir tenté d’éviter une commission.

 

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