1014247-plus-150-000-dommages-causesS’ils estiment être victimes d’un vice caché, les acheteurs voient leurs démarches facilitées depuis janvier 2015: la Cour des petites créances a haussé le plafond des réclamations à 15 000$.

Les acheteurs sont plus éveillés et les transactions plus complexes qu’autrefois ce qui explique l’explosion du nombre de poursuites. Signe des temps, les avocats conseillent maintenant à leurs clients d’épuiser tous les autres recours avant d’amorcer un coûteux procès en Cour du Québec.

Démarches

  • L’expert et l’avocat
  • Dénoncer rapidement
  • Mise en demeure
  • Médiation
Bon à savoir

  • Trois ans
  • Combien?
  • Cause perdue!
  • Les différents types de vices
    • Vice caché
    • Vice apparent
    • Vice caché avec dol
    • Vice de désuétude
    • Vice de maison neuve

Pour article complet: En finir avec le vice caché, La Presse, 28 mai 2015

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La faillite, c’est bien connu, permet aux débiteurs qui y ont recours de pouvoir effacer l’ardoise et repartir à neuf.  Mais est-ce bien vrai en ce qui concerne les cas de réclamation pour vices cachés?

Si la faillite survient alors que la réclamation pour vices cachés est déjà connue, elle constitue une réclamation prouvable au sens de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité et le débiteur en est donc libéré.

Toutefois, qu’en est-il si la faillite survient avant que l’on soupçonne la présence de vice caché?

Concept accusation guilty woman many fingers pointing at herDans une décision de 2007 toujours d’actualité, la Cour d’appel conclu que la faillite n’a pas libéré la débitrice de la réclamation résultant de l’obligation de garantie même s’il s’agit d’un engagement antérieur à la faillite.

En effet, dans cette affaire, la débitrice a vendu sa résidence en 1985. En 1987, la débitrice fait faillite. En janvier 1998, un incendie attribuable à un vice de construction du foyer cause d’importants dommages à l’immeuble. L’assureur indemnise le propriétaire et intente une action contre la vendeuse (débitrice) sur la base de la garantie contre les vices cachés.

Bien que cette obligation de garantie soit née au moment de la vente de l’immeuble en 1985, donc avant la faillite, la manifestation du vice n’est apparue que plusieurs années plus tard.

La cour reprend à son compte les conclusions d’un autre jugement prononcé dans des circonstances semblables :

« À la faillite, l’intimée [l’acheteur] n’a aucun droit né, actuel et prouvable contre le failli [le vendeur]. La réclamation éventuelle est ‘’ subordonnée à un événement qui ne s’est pas encore produit et il n’y a aucun indice de sa survenance.’’ »

Ainsi, dans le présent cas, un recours en vices cachés demeure toujours possible contre le vendeur malgré sa faillite.

N’hésitez donc pas à communiquer avec le soussigné et son équipe pour toutes questions que vous pourriez avoir en lien avec le courtage immobilier au Québec (réclamation de rétribution, vices cachés, droit disciplinaire, incorporation, achat-vente d’agence immobilière, fiscalité, CSST, etc.)

Veuillez agréer l’expression de nos meilleurs sentiments.

Martin Fortier, avocat et associé
DE CHANTAL, D’AMOUR, FORTIER, S.E.N.C.R.L.
 
1730, boul. Marie-Victorin, bureau 101
Longueuil, Québec,  J4G 1A5
Bur.: 450 670-3656
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Une de vos clientes acheteurs vous contacte et vous informe qu’elle a découvert ce qu’elle croit être un vice caché à sa nouvelle résidence ou encore vous recevez de votre client vendeur une copie d’une mise en demeure alléguant un vice caché qu’il vient de recevoir. On vous demande conseil. Que faire?

Tout d’abord, définissons ce que le Code civil du Québec considère comme étant un vice caché. Un vice est qualifié de caché lorsque les éléments suivants sont rencontrés :

1) il doit être caché !;
2) il doit être inconnu de l’acheteur;
3) il doit être important;
4) il doit être antérieur à la vente.

Si ces critères semblent rencontrés, conseillez à votre cliente acheteur de dénoncer le vice sans délai et par écrit à son vendeur. La dénonciation du vice doit être faite dans un délai raisonnable et permettre au vendeur d’aller constater le vice. Ainsi, aucuns travaux ne doivent être entrepris avant que le vendeur n’ait eu l’opportunité de le constater sous peine, pour l’acheteur, de voir son recours rejeté.

Prenez note que l’acheteur peut mandater un expert afin de connaître la source du vice allégué et confirmer que le vice est antérieur à la vente. L’acheteur doit par la suite obtenir diverses soumissions afin d’établir le montant de sa réclamation potentielle contre son vendeur.

Nous avons préparé pour vous une liste de contrôle qui vous aidera à guider votre client lorsqu’un potentiel cas de vice caché est soulevé. Vous la trouverez en cliquant ici.

Dès le début du processus, il est recommandé de mandater un avocat afin d’assister votre client dans cette situation délicate. (Heureusement, puisque j’adhère fièrement au programme Tranquilli-T exclusif à RE/MAX, tous* mes clients bénéficient d’un service de ligne directe légale et peuvent se faire rembourser leurs frais d’avocat !)

À cet effet, n’hésitez pas à communiquer avec le soussigné et son équipe d’avocats pour toutes questions relatives à la garantie légale de qualité.

Veuillez agréer l’expression de nos meilleurs sentiments.

Martin Fortier, avocat et associé
DE CHANTAL, D’AMOUR, FORTIER, S.E.N.C.R.L.
 
1730, boul. Marie-Victorin, bureau 101
Longueuil, Québec,  J4G 1A5
Bur.: 450 670-3656
*certaines conditions d'éligibilité à Tranqulli-t sàppliquent
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Le Tribunal a condamné l’acheteur d’une propriété pour avoir poursuivi son vendeur de façon abusive et sans chance raisonnable de succès.

Dans l’affaire Côté c. Leblond, le Tribunal a condamné l’acheteur
à verser au vendeur 20 000,00$ plus intérêts et frais.

Topo:

  • La maison, bâtie sur blocs de béton en 1945 et ayant subi des améliorations et agrandissements au fil des ans, présente plusieurs ‘imperfections’ réliées à son âge ou à la désuétude.
  • Le vendeur met son immeuble à vendre en déclarant les ‘imperfections’ mentionnées au rapport d’un évaluateur accrédité dont il a retenu les services pour formuler une opinion de valeur.
  • Les acheteurs visitent l’immeuble à plusieurs reprises avec le vendeur qui rappelle les particularités de l’immeuble et l’entretien requis.
  • Les parties acceptent une promesse d’achat et les acheteurs font appel à un ami employé municipal, pour leur rendre compte, gratuitement, de son opinion de l’immeuble. Aucun rapport écrit ou photos ne sont produits.
  • Suivant l’achat de la propriété, les acheteurs se livrent à une cure de rajeunissement de la maison et ‘découvrent’ des défauts (vices).
  • Les acheteurs intentent une poursuite en vices cachés contre le vendeur ainsi que la propriétaire précédente de l’immeuble pour réduction du prix de vente et remboursement de certains travaux déjà effectués ainsi que d’autres travaux prévus.
  • Pendant la durée des procédures judiciaires, les acheteurs revendent l’immeuble $110 000 de plus que le prix payé 4 ans auparavant en n’ayant complété qu’une fraction des travaux pour lesquels ils revendiquent compensation du vendeur.

Décision:

  • Law PuzzleAu terme de longues procédures légales, les requêtes des acheteurs ont été réduites.  Le juge estime que les vices allégués par ces derniers, dans les faits, n’étaient ni cachés ni inconnus au moment de l’achat et que s’il y a certaines ‘imperfections’ qui avaient échappé aux acheteurs lors de leur promesse d’achat sur un immeuble de plus de 60 ans, ces derniers n’ont pas agi avec prudence et diligence en ne faisant pas appel à un inspecteur/expert en bâtiment.
  • De plus, le juge trouve les montants réclamés excessif, note que les acheteurs ont failli à leurs devoirs de dénonciation des vices et présentation de preuve,  et que finalement, toute perte de valeur hypothètique liée à ces vices est ‘intenable’ compte tenu de la plus value obtenue lors de la rapide revente de l’immeuble.
  • Pour toutes ces raisons les requêtes des acheteurs sont rejettées. En revanche le juge accepte la réclamation du vendeur pour dommages & intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients ($20 000) mais rejette la demande de remboursement de ses frais légaux atteignant $40 000.

 

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